by Kypros Kyriakides 
Ένα αρκετά συχνά διαπραττόμενο αστικό αδίκημα αποτελεί η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία. Δεν είναι λίγες οι φορές που έχουμε ακούσει για πρόσωπα που σφετερίζονται ακατοίκητα υποστατικά (π.χ squatters) τα οποία όμως έχουν νόμιμους (εγγεγραμμένους) ιδιοκτήτες ή για πρόσωπα τα οποία εισβάλλουν σε οικίες χωρίς άδεια και χωρίς νόμιμο δικαίωμα με σκοπό την διάπραξη κλοπής ή άλλης παράνομης πράξης.
Το αδίκημα αυτό μπορεί να διαπραχθεί με ποικίλους τρόπους. Σύμφωνα με το άρθρο 43.1 του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου (Κεφ. 148), ως έχει τροποποιηθεί (στο εφεξής ο «Νόμος»), το αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται στην παράνομη επέμβαση σε ακίνητο, είτε με παράνομη είσοδο (trespass), είτε με παράνομη πρόκληση ζημιάς (με ή χωρίς παράνομη είσοδο-π.χ μολυσμένα νερά εισέρχονται στον κήπο γειτονικής οικίας προκαλώντας ζημιά σε φυτά ή πρόκληση ζημιάς σε ακίνητο απο διαπλάτυνση δημόσιου μονοπατιού, βλέπετε Παπαχριστοφόρου ν. Καπνίση κ.α. (2005) 1 (Α) ΑΑΔ 245, 252).
Απαραίτητη προυπόθεση για την στοιχειοθέτηση του αδικήματος είναι η απόδειξη ενός ή/και περισσοτέρων απο τα πιο κάτω στοιχεία:
Α. Παράνομη είσοδος (ήτοι είσοδος χωρίς έγκριση του ιδιοκτήτη ή χωρίς νόμιμο δικαίωμα ή έθιμο ή άδεια εισόδου), ή/και
Β. παράνομη πρόκληση ζημιάς στο ακίνητο (συμπεριλαμβάνεται το τεμάχιο του οικοπέδου, κτίριο, τα φυτά, οι τοίχοι και οιεσδήποτε άλλες οικοδομές εντός της γής), ή/και
Γ. Παράνομη παρέμβαση.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με την αγγλική υπόθεση του κοινοδικαίου Kelsen v. Imperial Tobacco [1957] 2 W.L.R. 1007, η παράνομη επέμβαση δεν περιορίζεται μόνο πάνω στο έδαφος του ακινήτου, αλλά μπορεί να διαπραχθεί και στον εναέριο χώρο πάνω από το ακίνητο καθώς και στο υπέδαφος. Συγκεκριμένα, στην εν λόγω υπόθεση το Αγγλικό Δικαστήριο έκρινε ότι πινακίδα η οποία εισερχόταν 8 ίντζες στην ακίνητη ιδιοκτησία του Ενάγοντα θεωρήθηκε αποτελούσε παράνομη επέμβαση.
Τονίζεται ότι σε σχέση με τον εναέριο χώρο, παράνομη παρέμβαση δύναται να διαπραχθεί μόνο στον εναέριο χώρο ο οποίος θεωρείται απαραίτητος ή/και αναγκαίος για τον σκοπό εύλογης απόλαυσης και χρήσης της ακίνητης ιδιοκτησίας απο τους νόμιμους κατόχους της και ότι όταν κάτι βρίσκεται σε ασφαλές ύψος πάνω από ακίνητη ιδιοκτησία (π.χ. αεροπλάνο), δεν αποτελεί παράνομη επέμβαση.
Σε σχέση με την παράνομη είσοδο, σημειώνεται ότι άτομο το οποίο είχε άδεια εισόδου όταν εισήλθε στο ακίνητο αλλά του οποίου η άδεια ανακλήθηκε με εύλογη προειδοποίηση καθίσταται παράνομος επεμβασίας στο ακίνητο. Με άλλα λόγια, από την στιγμή που η άδεια χρήσης ανακλήθηκε και ο πρώην αδειούχος αρνείται να εγκαταλείψει το ακίνητο μετά απο εύλογο χρόνο, τότε θεωρείται ως επεμβασίας. (βλ.Robson v. Hallett [1967] 3 W.L.R. 28).
Τονίζεται ότι το αδίκημα της παράνομης επέμβασης προστατεύει τον κάτοχο και όχι τον ιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας. Κατά γενικό κανόνα όμως η ιδιοκτησία ακινήτου τεκμαίρει κατοχή. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν είναι και κάτοχος και ο κάτοχος είναι άλλος (π.χ ο νόμιμος ενοικιαστής), τότε ο ιδιοκτήτης δεν έχει αγώγιμο δικαίωμα αλλά μόνο ο κάτοχος/ενοικιαστής, εκτός εάν έχει προκληθεί μόνιμη φυσική ζημιά στο ακίνητο απο την παράνομη επέμβαση, όπου αποκτά και ο ιδιοκτήτης αγώγιμο δικαίωμα.
Σύμφωνα με το σύγγραμα Clerk and Lindsell on Torts, 20η έκδοση, σελίδα 1234, στην παράγραφος 19-24,:
« Although, in general, the only person who can sue for a trespass is the person who was in actual or constructive possession at the time of the trespass committed, an exception exists where the trespass has caused a permanent injury to the land affecting the reversionary interest. The reversioner may sue at once without waiting until his future estate falls into possession. He may sue for cutting down timber trees, destroying a building, cutting and carrying away turf, or any similar act involving a partial destruction of the freehold. But for an ordinary continuing trespass, even though committed under a claim of a right of way, the reversioner cannot sue. He cannot sue for the erection of a temporary structure on his land, such as a hoarding erected to obstruct a window, on his property for a year. He can, however, sue for acts of trespass which, if acquiesced in, would result in the loss or gain of an easement.».
Σε σχέση με ακατοίκητες οικοδομές, η κατοχή κλειδιού αποτελεί ένδειξη ελέγχου ακίνητης ιδιοκτησίας και άρα τεκμαίρει κατοχή αυτού.
Ως γενικός κανόνας, το αδίκημα της παράνομης επέμβασης είναι αγώγιμο απο μόνο του, δηλαδή δέν απαιτείται η απόδειξη ζημίας. (βλέπετε όμως πιο πάνω).
Σε αγωγή στο Δικαστήριο για παράνομη επέμβαση δύναται να ζητηθούν 2 ειδών θεραπείες από τον ενάγοντα:
1.Άρση της παράνομης επέμβαση
2. Αποζημιώσεις (εάν δεν υπάρχει ζημιά το Δικαστήριο θα αποδώσει μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις).
Σε περίπτωση που υποπέσει στην αντίληψη σας ότι το εν λόγω αδίκημα έχει διαπραχθεί τότε παρακαλούμε όπως συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο προκειμένου να διεκδικήσετε τα νόμιμα δικαιώματα σας.
Τα πιο πάνω δέν αποτελούν νομική συμβουλή.