by Kypros Kyriakides 
Όταν υπάρχει συνιδιοκτησία γης σε αδιαίρετες μερίδες είναι πολύ πιθανόν να δημιουργηθούν προβλήματα και συγκρούσεις όταν οι συνιδιοκτήτες/συγκύριοι δεν είναι σε θέση να συμφωνήσουν ως προς τον τρόπο διαχείρισης ή/και εκμετάλλευσης ή/και αξιοποίησης της.
H συνιδιοκτησία σε ένα ακίνητο μπορεί να δημιουργηθεί όταν για παράδειγμα πρόσωπο το οποίο απεβίωσε χωρίς διαθήκη, άφησε ακίνητη ιδιοκτησία και αυτή κληρονομήθηκε από συγγενείς που βάσει της Νομοθεσίας έχουν δικαίωμα σε ίσα μερίδια (π.χ. σύζυγος και παιδιά ή μόνο παιδιά) [1] ή όταν ο ίδιος ο αποθανόντας μεταβίβασε πριν τον θάνατο του την ακίνητη ιδιοκτησία σε όλα τα παιδιά του σε ίσα μερίδια.
Σύμφωνα με το άρθρο 21
« Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ’ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ’ αναλογία της αντίστοιχης μερίδας αυτών, σε- (α) οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα που ανηγέρθηκε επί, ή είναι στερεά συνδεδεμένο με την ιδιοκτησία · (β) οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο ή φρέαρ ανοιγμένο σε αυτή (γ) οποιαδήποτε μόνιμη βελτίωση που επηνέχθηκε πάνω σε αυτή, ανεξάρτητα του αν ανηγέρθηκε, προσαρτήθηκε, φυτεύτηκε, ανοίχτηκε επηνέχθηκε από συγκύριο ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο»
Σε τέτοια περίπτωση εάν οι κληρονόμοι, οι οποίοι εγγράφονται ώς συγκύριοι σε ιδανικές μερίδες, δεν συμφώνησαν ώς προς τον τρόπο χειρισμού ή/και αξιοποίησης αυτού του περιουσιακού στοιχείου προς όφελος όλων (π.χ. πώληση της γης και μοίρασμα των εσόδων κατά την διάρκεια της διαχείρισης από τον Διαχειριστή) τότε δύναται να δημιουργηθούν αδιέξοδα.
Μία πιθανή λύση στο πρόβλημα είναι ο διαχωρισμός της γης (όπου η γη διαιρείται σε τεμάχια/οικόπεδα και για κάθε ένα εξ αυτών των τεμαχίων/οικοπέδων εκδίδεται χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας) με αίτηση διαχωρισμού, εάν πρόκειται για έκταση γης που δύναται να διαιρεθεί σε οικόπεδα. Τί γίνεται όμως εάν η γη δεν είναι τέτοια που να αξίζει ή/και να δύναται να γίνει διαχωρισμός της (π.χ. δεν δύναται να διαιρεθεί σε τεμάχια με ελάχιστη έκταση την ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για τη δημιουργία οικοπέδου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση τις ισχύουσες πολεοδομικές παραμέτρους της πολεοδομικής ζώνης στην περιοχή από την Πολεοδομική Αρχή- άρθρο 27 του κεφ. 224);
Σε τέτοια περίπτωση, θα ήταν καλό να εξετάσετε το ενδεχόμενο πώλησης του μεριδίου σας και αποχώρησης σας από το καθεστώς του συνιδιοκτήτη.
- Πώληση του μεριδίου συνιδιοκτήτη σε τρίτο πρόσωπο ή σε υφιστάμενο/ους συνιδιοκτήτη/ες.
Σε περίπτωση που δέν συμφωνείται όπως συνιδιοκτήτης αγοράσει το μερίδιο συνιδιοκτήτη, το άρθρο 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας-Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση Νόμου, ΚΕΦ.22 προνοεί την διαδικασία πώλησης σε τρίτο πρόσωπο.
Το άρθρο 25.1 του του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας-Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση Νόμου, ΚΕΦ.224 προνοεί τα εξής:
«….όταν κύριος εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας επί ακίνητης ιδιοκτησίας προβεί σε δήλωση ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ότι συμφώνησε να πωλήσει αυτήν σε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος στην ίδια ιδιοκτησία, η μεταβίβαση της μερίδας αυτής δεν εγγράφεται εκτός αν (α) εντός εξήντα ημερών από την ημερομηνία της δήλωσης πώλησης ο πωλητής ικανοποιήσει το Διευθυντή ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα του στην τιμή στην οποία πωλείται· ή (β) ο σκοπούμενος αγοραστής δημοσιεύει τη σκοπούμενη πώληση αυτής ή φέρει αυτήν σε γνώση του άλλου κυρίου όπως προνοείται στο εδάφιο (2) εντός εξήντα ημερών από την ημερομηνία της δημοσίευσης της πώλησης και κανένας εγγεγραμμένος συγκύριος δεν αποκτήσει τη μερίδα δυνάμει αυτού».
Περαιτέρω, το άρθρο 25 (2) προνοεί τα ακόλουθα:
« Η σκοπούμενη πώληση δημοσιεύεται σε τέτοιο τύπο και σε τέτοια εφημερίδα ή εφημερίδες όπως ο Διευθυντής ήθελε απαιτήσει ή φέρεται σε γνώση του άλλου κύριου με επίδοση σε αυτόν έγγραφης ειδοποίησης σε τέτοιο τύπο όπως ο Διευθυντής ήθελε απαιτήσει και οποιοσδήποτε εγγεγραμμένος συγκύριος δύναται, με την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, εντός τριάντα ημερών από τη δημοσίευση ή την επίδοση της ειδοποίησης, της τιμής στην οποία η μερίδα του πωλητή πωλείται μαζί με το τέλος εγγραφής, να εγγραφεί για την μερίδα αυτή και για το σκοπό αυτό το ποσό που κατατέθηκε με τον τρόπο αυτό καταβάλλεται στο πρόσωπο που μετείχε στη δήλωση πώλησης ως αγοραστής: Νοείται ότι αν περισσότεροι του ενός εγγεγραμμένοι συγκύριοι ενεργήσουν όπως προνοείται πιο πάνω, ο Διευθυντής εγγράφει στο όνομα των συγκυρίων οι οποίοι είναι πρόθυμοι να προχωρήσουν στην αγορά, τη μερίδα του πωλητή κατά την αναλογία την οποία έχουν οι μερίδες αυτών μεταξύ τους. Ο Διευθυντής, μετά από αυτά επιφέρει τις κατάλληλες αναπροσαρμογές και επιστροφές του ποσού που κατατέθηκε στα πρόσωπα που δικαιούνται σε αυτά».
Σύμφωνα με το άρθρο 25.3:
«Αν η ενέργεια που απαιτείται από την παράγραφο (α) ή, ανάλογα με την περίπτωση, η ενέργεια που απαιτείται από την παράγραφο (β) του εδαφίου (1) δεν ληφθεί και δεν προσαχθεί στο Διευθυντή απόδειξη γι’ αυτή εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των εξήντα ημερών από την ημερομηνία της δήλωσης πώλησης, η δήλωση ακυρώνεται από το Διευθυντή και θεωρείται ότι δεν έγινε, και ακολούθως δίνεται γνωστοποίηση της ακύρωσης από το Διευθυντή στον πωλητή και στο σκοπούμενο αγοραστή που φαίνεται στη δήλωση»
Όπως προκύπτει από τα πιο πάνω, για να γίνει μεταβίβαση του μεριδίου σε τρίτο πρόσωπο που δεν αποτελεί συγκύριο χρειάζεται να προσκομιστούν στο Κτηματολόγιο τα ακόλουθα έγγραφα:
Α. Δήλωση από τον προτιθέμενο πωλητή να πωλήσει το μερίδιο του, και
Β. Δηλώσεις από τους άλλους εγγεγραμμένους συγκύριους ότι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα αυτή στην τιμή στην οποία πωλείται (αυτές θα πρέπει να καταχωρηθούν εντός 60 ημερών από την Δήλωση πώλησης).
Σε αντίθετη περίπτωση, ο σκοπούμενος αγοραστής θα πρέπει να δημοσιεύσει τη σκοπούμενη πώληση του μεριδίου σε τέτοιο τύπο και σε τέτοια εφημερίδα ή εφημερίδες όπως ο Διευθυντής[2] ήθελε απαιτήσει ή να την φέρει σε γνώση των άλλων συνιδιοκτητών αυτής με επίδοση έγγραφης ειδοποίησης σε τέτοιο τύπο όπως ο Διευθυντής ήθελε ορίσει (εντός 60 ημερών) και εάν εντός 30 ημερών (από την κοινοποίηση/δημοσίευση) κανένας εγγεγραμμένος συγκύριος δεν απευθυνθεί για να αγοράσει την μερίδα αυτή (εάν απευθυνθεί τότε εγγράφεται αυτός ως ιδιοκτήτης του μεριδίου), τότε δύναται να γίνει η μεταβίβαση στο τρίτο πρόσωπο και ο σκοπούμενος αγοραστής εγγράφεται κανονικά ως αγοραστής του πωληθέντος μεριδίου.
Σε περίπτωση που η σύμβαση πώλησης στο τρίτο πρόσωπο έγινε πολύ πριν την δήλωση πώλησης του πωλητή του μεριδίου που καταχωρείται στο Κτηματολόγιο, τότε πιθανώς να έχει αυξηθεί η αξία της περιουσίας από την τιμή πώλησης του πωλητηρίου εγγράφου.
Σε τέτοια περίπτωση, το άρθρο 25 (6) του Κεφ. 224 προνοεί ότι ο αγοραστής μπορεί να προβεί σε σχετική δήλωση στο Κτηματολόγιο και εάν οποιοσδήποτε συγκύριος επιθυμεί, δύναται να αγοράσει το πωλούμενο μερίδιο. Ο συνιδιοκτήτης που επιθυμεί το μερίδιο θα προχωρήσει στην κατάθεση στο Κτηματολόγιο εντός της προθεσμίας των 30 ημερών (από την δημοσίευση/επίδοση γνωστοποίησης του προστιθέμενου αγοραστή), του τιμήματος πωλήσεως που αναφέρεται στην δήλωση πώλησης που έγινε στο Κτηματολόγιο και θα αποταθεί στο Δικαστήριο για να καθορίσει το Δικαστήριο το επιπρόσθετο τίμημα που θα πρέπει να πληρωθεί.
Συγκεκριμένα το άρθρο 25.6 προνοεί τα εξής:
«6) Για τους σκοπούς του άρθρου αυτού όπου το πρόσωπο που φαίνεται στη δήλωση μεταβίβασης ως σκοπούμενος αγοραστής πιστεύει ότι το τίμημα πώλησης που συμφωνήθηκε και δηλώθηκε δεν αντιπροσωπεύει την αξία της μερίδας της ακίνητης ιδιοκτησίας κατά την ημέρα της δήλωσης μεταβίβασης λόγω αύξησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία πρόκειται, από την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση, αυτός δύναται με γραπτή αίτηση προς το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο κατά την ημέρα της μεταβίβασης να απαιτήσει όπως οποιοσδήποτε εγγεγραμμένος συγκύριος ήθελε ασκήσει το δικαίωμα απόκτησης της μερίδας που μεταβιβάστηκε, καταβάλει το ποσό εκείνο το οποίο κατά τη γνώμη του αντιπροσωπεύει την αξία της μερίδας που μεταβιβάστηκε κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης. Η απαίτηση του αυτή αναφέρεται στη δυνάμει του εδαφίου (2) του άρθρου αυτού προβλεπόμενη δημοσίευση ή γνωστοποίηση προς τον άλλο συγκύριο, ανάλογα με την περίπτωση. Ακολούθως οποιοσδήποτε εγγεγραμμένος συγκύριος ήθελε ασκήσει το δικαίωμα απόκτησης της μερίδας που μεταβιβάστηκε οφείλει εντός της προθεσμίας των τριάντα ημερών που προβλέπεται από το εδάφιο (2) να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο την αξία που απαιτείται από το σκοπούμενο αγοραστή και τα νενομισμένα δικαιώματα μεταβίβασης, ή να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο την τιμή που φαίνεται στη δήλωση στην οποία πωλείται η μερίδα του πωλητή μαζί με τα νενομισμένα δικαιώματα μεταβίβασης και να αποταθεί στο Δικαστήριο, εντός της προθεσμίας που προαναφέρθηκε, για τον καθορισμό του ποσού οποιασδήποτε επιπρόσθετης αξίας που πρέπει να καταβληθεί επιδίδοντας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο αντίγραφο της αίτησης του αυτής προς το Δικαστήριο: Νοείται ότι το εδάφιο αυτό εφαρμόζεται όταν η δήλωση μεταβίβασης γίνεται αποδεκτή μετά πάροδο τουλάχιστον έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση, αντίγραφο δε της σύμβασης πώλησης έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου».
Σε περίπτωση που δεν δύναται να γίνει πώληση σε τρίτο πρόσωπο ή/και σε συνιδιοκτήτη αλλά ούτε και διαχωρισμός της γης σύμφωνα με την νομοθεσία, οποιοσδήποτε συγκύριος δύναται να απευθυνθεί στο Κτηματολόγιο για να λάβει πιστοποιητικό που να αναφέρει ότι ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος και ο συγκύριος αυτός, αφού εφοδιαστεί με το πιστοποιητικό αυτό θα πρέπει να επιδώσει ειδοποίηση στους άλλους συγκύριους στην Κύπρο (μαζί με αντίγραφο του πιστοποιητικού αυτού) πληροφορώντας αυτούς ότι, εκτός αν εντός τριάντα ημερών από την επίδοση δυνηθούν να συμφωνήσουν σε διευθέτηση με την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, θα ζητήσει από το Διευθυντή να θέσει την ιδιοκτησία προς πώληση με πλειστηριασμό.
Σε τέτοια περίπτωση αφού αφαιρεθούν οι δαπάνες της πώλησης αυτής, τα κέρδη θα διανεμηθούν μεταξύ των προσώπων που δικαιούνται στην γή συμφώνα με τα αντίστοιχα δικαιώματα αυτών πάνω στην ιδιοκτησία
Τα πιο πάνω δεν αποτελούν νομική συμβουλή.
[1] Άρθρο 46 του περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμου (ΚΕΦ.195).
[2] Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (ΚΕΦ.224)
«”Διευθυντής” σημαίνει το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και περιλαμβάνει οποιοδήποτε λειτουργό που διορίζεται από το Διευθυντή για όλους ή οποιοδήποτε από τους σκοπούς του Νόμου αυτού είτε γενικά είτε για οποιοδήποτε συγκεκριμένο σκοπό·
